De stenen zeepbel

Je hoort vaak de klacht dat door de toestroom van ‘al die rijke buitenlanders’ de waarde van het onroerend goed in Frankrijk buitenproportioneel gestegen is. Die mening is niet echt op feiten of onderzoek gestoeld. Het is nu eenmaal een goede gewoonte slechte of ongewenste ontwikkelingen toe te schrijven aan buitenlandse invloeden. Lekker makkelijk. Op de site Bulle Immobilière worden deze en vele andere mythes ontrafeld. Maar het hoofdthema van de site is toch wel dat als gevolg van verschillende bewuste strategieën en onbewuste psychologische processen de OG-prijzen onnatuurlijk hoog zijn opgelopen. Er is sprake van een ‘bulle’: een zeepbel. En we weten allemaal dat een zeepbel eens moet barsten.
Een deel van de prijsstijgingen is te wijten aan professionele investeerders, die er baat bij hebben de prijzen de hoogte in te praten. “Je moet nú kopen!” “Dit is hét moment om in te stappen in de huizenmarkt!” Ja, logisch, veel vraag doet de prijzen stijgen en dat is goed voor mensen met een OG-portefeuille.
Verder bauwt iedereen elkaar na dat ‘de prijzen steeds maar stijgen’, waardoor – de self-fulfulling prophecy ten voeten uit – de prijzen inderdaad stijgen. Immers, verkopers gaan wat extra vragen omdat ze denken dat de prijzen tóch stijgen (ik dacht hetzelfde toen ik vorig jaar mijn huis verkocht. Ik dacht: “Hoe langer het duurt, hoe makkelijker het wordt om voor deze prijs te verkopen, want de prijzen van de andere huizen stijgen wél, terwijl mijn huis hetzelfde blijft kosten. Het wordt dus straks relatief goedkoop.”). Tegelijkertijd wordt kopers wijs gemaakt dat ze snel moeten beslissen en kopen want, iedereen weet… de prijzen stijgen! Hun gretigheid sterkt het vertrouwen van de verkopers, waardoor de prijzen nóg verder stijgen.
Al deze en andere factoren spelen mee om de zeepbel op te blazen, maar dat kan natuurlijk niet tot in de eewigheid doorgaan. Inmiddels stagneert de prijsstijging enigszins. Veel huizen zijn te hoog geprijsd en op mijn site Immogo hebben diverse verkopers de laatste maanden hun huis in prijs verlaagd. Bovendien zie ik een paar nieuwe huizen binnenkomen die véél realistischer geprijsd zijn. Al kan dat ook toeval zijn.
De vraag is nu: Wat gaat er gebeuren? In het meest pessimistche scenario barst de bubbel en flikkert in één klap de totale huizenmarkt in elkaar. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren als de hypotheekrente ineens flink omhoog gaat. Of als het speciale 5% BTW-tarief voor verbouwingen aan oudere huizen onder Europese druk wordt afgeschaft. Dit soort schokken kan de markt waarschijnlijk niet doorstaan, zodat een crash volgt. We kunnen gelukkig óók nog hopen op een zachte landing. Een aftoppen van de prijsstijgingen, met hier en daar, in de té overprijsde regio’s, wellicht zelfs een prijsdaling.
Ik kan in ieder geval niet anders zeggen dan dat voorzichtigheid geboden is. Als je een huis in Frankrijk gaat kopen, probeer dan goed uit te zoeken wat de laagste prijs voor een vergelijkbaar huis in de regio of een naastgelegen regio is, en onderhandel jezelf naar dat niveau. Wil de verkoper in eerste instantie niet zakken, doe dan geen tegenbod, maar neem een maand of wat later nog eens contact op (dit vereist overigens een goede administratie van alle huizen die je bezoekt). Hou je dit vol, dan bestaat de kans dat je met geduld en geluk op een realistisch prijsniveau uit komt. Zodat je bij de toekomstige prijsontwikkelingen jezelf de haren niet uit het hoofd hoeft te trekken.
Trouwens… als je HET HUIS VAN JE DROMEN vindt, en je weet zeker dat je daar wilt blijven wonen… go for it. Want ook na het barsten van de bubbel komt er weer een stijgende lijn, zodat je over een paar jaar toch weer winst zult gaan maken.
Hoe dan ook: veel plezier met zoeken. Overigens moet je natuurlijk mijn raad sowieso niet opvolgen, want ik ben geen professionel de l’immobilier of andere adviseur of conseiller met papieren en stempels of in ieder geval een HEAO-C-opleiding (die kijken wel uit om je te waarschuwen voor te snel aankopen) maar slechts een domme, eigenwijze leek. Bovendien staan op Immogo ook een paar huisjes die ik zelf – als leek – verbazend goedkoop vind.
Maar ik zeg lekker niet welke! Voor je het weet, gooit de verkoper de prijs omhoog!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *